A alienação fiduciária de bem imóvel, um instituto do direito civil brasileiro, passou por uma transformação significativa com a Lei n.º 14.711/2023, o Marco Legal das Garantias. Esta nova legislação, sancionada em outubro de 2023, introduziu a possibilidade de estabelecer ônus sucessivos sobre bens imóveis por meio da constituição de alienações fiduciárias das respectivas propriedades supervenientes. Entender essa alteração legislativa é crucial para visualizar o impacto que ela traz para as operações de crédito envolvendo imóveis.

A alienação fiduciária de bem imóvel é um mecanismo que permite ao devedor transferir a propriedade de um bem ao credor como forma de garantir o cumprimento de uma obrigação. Com a nova legislação, tornou-se possível estabelecer uma alienação fiduciária sobre um bem que o devedor ainda não possui, mas que adquirirá a propriedade ao quitar o financiamento constituído anteriormente. 

Ou seja, mesmo que já exista uma alienação fiduciária na matrícula do imóvel, com dívida ainda não quitada, será possível o registro de outras alienações fiduciárias sobre o mesmo imóvel. Essa inovação é a chamada Alienação Fiduciária de Propriedade Superveniente. Após o registro dessa alienação na matrícula do imóvel, a garantia fica suspensa até que a alienação fiduciária antecedente seja integralmente quitada. Esta medida traz uma nova dinâmica às operações de crédito imobiliário, aumentando a flexibilidade e segurança dos negócios.

Antes da Lei n.º 14.711/2023, a possibilidade de criar ônus sucessivos sobre o mesmo bem imóvel era restrita a hipotecas e penhores. A nova legislação introduz essa nova modalidade de garantia, permitindo que vários credores possam ter direitos sobre o mesmo bem imóvel, registrados de forma sequencial na matrícula do imóvel. Isso facilita a concessão de crédito e diversifica as opções de financiamento para os devedores.

No entanto, é crucial que os credores realizem uma análise minuciosa do risco envolvido na operação. A garantia só se consolidará após o cancelamento da alienação fiduciária anterior, o que pode adicionar um nível de complexidade e risco ao processo. Portanto, uma avaliação detalhada e cuidadosa é essencial para evitar inadimplementos e assegurar a viabilidade da operação.

Conclusão

A Lei n.º 14.711/2023 trouxe uma significativa inovação ao permitir a alienação fiduciária de propriedade superveniente, ampliando as possibilidades de garantias em operações de crédito imobiliário. Contudo, para entender e aplicar essas novas possibilidades, é imprescindível contar com a orientação de um advogado especializado em Direito Imobiliário, que poderá assegurar a regular aplicação da garantia.