É muito comum, nos contratos de locação residencial, a previsão de uma cláusula penal — a chamada “multa contratual” — para o caso de rescisão antecipada. Ou seja, se o inquilino decide encerrar o contrato antes do prazo final, deverá pagar uma multa ao locador. O valor costuma ser equivalente a três meses de aluguel.

No entanto, nem todos sabem que essa multa deve ser proporcional ao tempo restante do contrato, conforme determina o artigo 4º da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91).

Veja o que diz o dispositivo:

“Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2º do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.”

Em outras palavras, se o contrato foi firmado por 30 meses, e o inquilino decide sair no 15º mês, a multa deve ser reduzida pela metade, pois metade do prazo já foi cumprido.

Apesar da clareza da lei, ainda é comum que locadores ou imobiliárias exijam o pagamento integral da multa, o que configura uma cobrança indevida. Essa prática pode ser questionada judicialmente, inclusive com pedido de devolução dos valores pagos a mais.

Como calcular a multa proporcional?

A conta é simples. Suponha que o contrato prevê uma multa de R$ 3.000,00 (três aluguéis de R$ 1.000,00) em caso de saída antecipada. Se o contrato é de 30 meses e o inquilino decide sair no 20º mês, então já cumpriu 20/30 do contrato. Portanto, deve-se dividir o valor da multa pelo número de meses do contrato, e multiplicar pelo número de meses que não serão cumpridos do contrato. Nesse exemplo, a multa proporcional seria de:

R$ 3.000,00 ÷ 30 = R$ 100,00

R$ 100,00 x 10 (número de meses restantes) = R$ 1.000,00

Ou seja, ele deve pagar apenas R$ 1.000,00, pois faltam apenas 10 meses para o fim do contrato.

Exceções

Vale lembrar que a multa não é devida em algumas situações específicas, como em caso de transferência de local de trabalho por iniciativa do empregador, conforme prevê o § único do art. 4º da mesma lei.

Conclusão

A previsão de multa nos contratos de locação é válida e legal. No entanto, o valor a ser pago em caso de rescisão antecipada deve ser proporcional ao tempo restante do contrato, conforme garante a Lei do Inquilinato. Locadores e administradoras devem estar atentos a essa regra, evitando cobranças indevidas e possíveis disputas judiciais.

Em caso de dúvidas ou conflitos, é sempre recomendável buscar orientação de um advogado especializado em direito imobiliário.